.jpg)
住宅購入の選択肢としての中古マンションを検討されている方も実際に住んでいらっしゃる方もいると思います。新築マンションと比べて選択肢も多く、安く購入できることもあり、近年需要が高まっています。物件の選び方や住環境は専門ではないためここでは割愛しますが、制度やお金の面で中古マンションを買う際の主なポイントを３つお伝えします。
１．購入費用と資産価値の下落を抑えられるのがメリット
新築物件と中古物件を比べるとやはり価格差が大きいです。ある統計の平均価格を比べると4割～5割安い価格で取引されています。マンションが建ったあとに駅ができて利便性が向上したり、希少性があったりする物件は例外的に安くないこともありますが、場所や広さなど同じ条件であれば中古物件の方が安く、部屋全体をリフォームやリノベーションをしても新築の費用でお釣りがくることも少なくありません。
新築物件も人が住んでしまうと中古扱いになるので、資産価値が急激に下がります。それに比べて中古物件はすでに人が住んだ前提での価格で売られているため、その後売却したとしても急激に資産価値が下がりにくい状態です。そのため、将来の住み替えや売却を検討されている方は、中古物件を選ばれると売却時の価格の下がり方が少ないケースが多いです。
２．建築年月と耐震構造はしっかり確認
新築物件は、最新の耐震基準・建築基準を前提にしていますが、中古物件はその建物ができたときの耐震基準・建築基準が前提になっています。基準の変更が何回かありますが、1981（昭和56）年6月以降か以前かで区別することがひとつの目安です。
地震保険は、1981年6月以降の建物であれば10％の割引が受けられます。1981年5月以前の建物のすべての耐震性が低いわけではなく、耐震補強等によって基準に達している物件もありますので、購入を検討する際は建築年月や耐震構造を確認するようにしましょう。
３．住宅ローンは借入条件が厳しくなる場合が
中古物件であっても住宅ローンは利用できますが、住宅ローンは本人の収入や職業、健康状態だけでなく、物件の場所や資産価値などを踏まえて借り入れ条件が決まります。そのため、物件価格と借入額によっては借り入れができないことや、借入額に希望が届かない（例：2500万円借りたいが、銀行は2000万円までしか貸してくれない）ことがあります。
金融機関ごとに審査基準は異なりますので、借入の審査は複数の金融機関で行い、結果として条件の良い金融機関を選ぶといいでしょう。また、リフォームやリノベーションの費用は借り入れできなかったり、金利や手続き等が異なったりする金融機関もありますので、こちらも借入前に金融機関にしっかり確認しましょう。
また、住宅ローン減税は中古物件でも対象となりますが、建築後20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以内の物件が対象となりますので、住宅ローン減税を前提にしている場合は建築年月を確認しましょう。中古物件は新築物件と異なり、前に住んでいた人や建物全体の管理状態も大きく影響します。管理状態だけでなく、管理費・修繕積立金の支払い状況や今後の支払計画なども合わせて確認するようにしましょう。
物件の状態や価格だけでなく、上記でお伝えした制度やお金の面のポイントと合わせて中古マンション購入を検討する際にお役立てください。
１級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP。独立系FP事務所・株式会社とし生活設計取締役。教育費・老後資金準備、税や社会保障、住宅ローンや保険の見直し、貯蓄・資産運用等、多角的にライフプランの個別相談を行うとともにセミナー講師として活動しています。
