色々なものの値段が上がっている2022年から2023年ですが、住宅ローンの金利も上がり始めています。これは、2022年12月20日に日本銀行の黒田総裁が長期金利の許容変動幅を従来の±0.25％程度から±0.5％程度に引き上げると表明したことが一つの原因ですが、すでに多くの国では金利を上げ始めていますので、日本もその影響を受けた形です。今回は住宅ローンの金利が上がり始めている中で、住宅ローンを利用するポイントや注意点についてお伝えして参ります。
1．2023年1月の住宅ローンの状況は？
2022年から住宅ローンの金利は緩やかな上昇傾向でしたが、2023年1月にその動きが顕著になりました。大手銀行の10年固定金利は2022年12月から0.1％～0.3％程度上昇し、マイナス金利実施前の2013年8月と同水準となりました。また、最長35年固定金利のフラット35では、1年前の2022年1月には1.3％～2.21％であった金利が、2023年1月では、1.68％～3.27％の範囲となりました。一方で、変動金利は長期金利でなく、短期金利に連動するため2023年1月時点では大きな動きはありませんでした。なお、住宅ローンはほとんど金融機関の場合、月初にその月の住宅ローン金利を公表しますので、借入や借換を検討している金融機関がある場合には月初に確認すると良いでしょう。
2．これから住宅ローンを借りる場合には？
今後の金利がどう推移するかは誰にもわからないことですが、アメリカでは2022年の間に長期金利が最大2.5％程度上がった局面もあったことから、ある程度は金利が上がる前提で住宅ローンを組むことを検討しましょう。住宅販売業者が住宅ローンの返済計画を試算する場合には、その時の最も低い金利が完済時までに続く前提で計算されることも少なくありません。そのため、変動金利で借りる場合でも長期固定金利で試算するなど、金利が上がっても返済できる範囲で利用すると良いでしょう。
例えば、3000万円・35年・0.5％（変動金利）で借入した場合、毎月の返済額は約7.8万円ですが、同じ金額・同じ年数を1.7％（35年固定金利）で借り入れた場合では、毎月の返済は約9.5万円となります。借り入れ当初は約7.8万円の返済で良いのですが、金利上昇すると返済額が増えますので、35年固定金利で借入時の9.5万円に設定するか別としても、どの程度まで返済額が上がっても支払いができるかをあらかじめ想定すると良いでしょう。
また、住宅ローンを選ぶ際に同じ金額や年数であれば、金利が安い金融機関を選ぶと思いますが、金利だけでなく、手数料等、金利以外にも費用が掛かります。金利の低い場合でも、手数料等が高い場合もありますので、手数料等を含んだ総返済額が安い金融機関を選ぶ視点も持つと良いでしょう。
３．すでに住宅ローンを借りている場合には？
住宅ローンを利用している方は、固定金利の期間が終了間近（例えば、10年固定金利を利用し、2か月後に10年が経過する場合など）でないようでしたら、すぐに借換などを検討する必要性はあまりありませんが、変動金利や短い期間の固定金利を利用している場合には、今後の支払い額が増えても返済できるかどうか家計を確認しましょう。
特に短い期間の固定金利を利用している場合には、次の更新時に金利が上がる可能性が高いので、借入時の金利と更新時の金利を確認しましょう。その上で、更新時の金利が高く、返済期間が10年以上、借入残高が1000万円以上を目安とした場合に、借換えをすると金利を下げられる場合もあります。しかし、借換には再度手数料等が掛かりますので、借換の場合でも金利だけでなく、手数料等を含めた総返済額で比較をしましょう。
また、手持ち資金に余裕がある場合には、繰上返済も総支払額を減らす効果があります。教育費等使途の決まっている金額を繰上返済に充てるのはお勧めできませんが、使い道の決まっていない余裕資金があれば、預金金利より住宅ローン金利が低いことはほとんどありませんので、繰上返済をした方が金額的なメリットがあります。例えば、3000万円・35年・1.7％（固定金利）の住宅ローンを組んだ方が10年目に100万円の繰上返済をすると、1年3ヶ月の支払期間の短縮と約48万円の将来の利息を軽減することが可能です。なお、住宅ローン減税を利用している場合は、多くの場合10年間利用できます。借入金利によっては繰上返済をしない方が良いケースもありますので、減税額も考慮した上で繰上返済を利用すると良いでしょう。
2016年2月に実行されたマイナス金利以降、住宅ローンの金利は低いまま推移していましたが、今後は上昇する可能性が高くなってきました。これから利用する人もすでに利用している人も今までより金利や返済額が上がる前提で家計を見直す必要性があります。今回お伝えしたポイントを踏まえて、現状を確認することから始めてみてください。
